전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것 총정리 (등기부·계약금까지 한 번에) 1화

전세 계약은 단순히 집을 구하는 일이 아니다.
내 돈 몇 억을 맡기는 금융 거래에 가깝다.

그래서 계약 전에 확인을 제대로 하지 않으면
나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황까지 생길 수 있다.

이 글에서는
👉 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심을
👉 “돈 기준”으로 한 번에 정리해보겠다.

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1. 등기부등본은 반드시 직접 확인해야 한다

전세 계약에서 가장 중요한 서류는 등기부등본이다.
하지만 많은 사람들이 그냥 “봤다”고만 하고 넘어간다.

확인해야 할 핵심은 3가지다.

✔️ 소유자 확인

계약 상대와 등기부 소유자가 같아야 한다.
다르면 반드시 위임장과 신분 확인이 필요하다.

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✔️ 근저당 (대출) 확인

은행 대출이 있으면 “근저당”으로 표시된다.

예를 들어

• 근저당 3억
• 전세금 2억

이 경우 이미 위험한 구조다.
👉 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져간다.

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✔️ 압류 / 가압류 여부

이 표시가 있다면 매우 위험하다.
👉 집주인의 재정 상태가 불안하다는 신호다.

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✔️ 핵심 포인트

👉 등기부등본은 “집 정보”가 아니라
👉 내 돈의 안전성을 확인하는 도구다.

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2. 전세가율이 높으면 내 돈이 위험해진다

전세가율은 집값 대비 전세금 비율이다.

예를 들어

• 집값 5억
• 전세금 4.5억

→ 전세가율 90%

이 경우 어떤 문제가 생길까?

👉 집값이 조금만 떨어져도
👉 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 된다.

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✔️ 현실적인 기준

• 70% 이하 → 비교적 안정
• 80% 이상 → 주의
• 90% 이상 → 위험 가능성 높음

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✔️ 현금흐름 관점

이 상황이 되면
👉 내 돈 수억 원이 “묶이는 상황”이 발생한다.

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3. 확정일자와 전입신고는 순서가 중요하다

많은 사람들이 그냥 “하면 된다”고 생각하지만
순서가 매우 중요하다.

👉 전입신고 → 확정일자
이 순서를 지켜야 보증금 보호가 된다.

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✔️ 왜 중요한가

문제가 생겼을 때
👉 먼저 권리를 확보한 사람이 돈을 가져간다.

순서가 틀리면
👉 내 보증금 순위가 밀릴 수 있다.

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4. 계약서 문구 하나로 보증금이 갈린다

계약서는 단순한 형식이 아니라
👉 분쟁이 생겼을 때 기준이 되는 문서다.

반드시 확인해야 할 내용:

• 수리 책임 범위
• 계약 해지 조건
• 보증금 반환 시기

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✔️ 많이 하는 실수

“중개사가 알아서 해주겠지”
→ 이 생각이 가장 위험하다.

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5. 집주인 상태도 반드시 봐야 한다

집 자체보다 중요한 건
👉 집주인의 재정 상태다.

다음은 위험 신호다:

• 대출이 과도하게 많음
• 최근 근저당 급증
• 연락이 잘 안 됨

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✔️ 핵심

👉 집이 좋아도
👉 집주인이 위험하면 계약도 위험하다.

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6. 계약금 넣기 전, 반드시 마지막 점검

계약금은 한 번 넣으면 돌려받기 어렵다.
그래서 넣기 전에 반드시 다시 확인해야 한다.

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✔️ 체크리스트

• 등기부 다시 확인
• 집 상태 재확인
• 계약 조건 최종 확인
• 집주인 연락 가능 여부
• 자금 계획 점검

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✔️ 현금흐름 관점

계약금 → 중도금 → 잔금

👉 이 흐름이 막히면
👉 전체 계약이 위험해진다.

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7. 관리비와 숨은 비용도 중요하다

많은 사람들이 놓치는 부분이다.

• 관리비 구조
• 수리비 부담
• 추가 비용

👉 매달 현금흐름에 직접 영향 준다.

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✔️ 전체 핵심 정리

전세 계약에서 가장 중요한 건 단 하나다.

👉 “이 집이 안전한가?”가 아니라
👉 “내 돈이 안전한가?”다

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✔️ 한 줄 결론

👉 전세 계약은 감정이 아니라
👉 돈 기준으로 판단해야 한다